Le séminaire "Zéro Artificialisation Nette : de l’observation à l’action. Quelles stratégies foncières ?", s’est tenu le jeudi 17 novembre 2022 à Soissons. Organisé par l'Établissement Public Foncier Local des Territoires Oise & Aisne (EPFLO), l’évènement a rassemblé 200 acteurs de l’aménagement et du foncier : élus, services des intercommunalités et communes, Région, Département, services de l'État, bailleurs sociaux, promoteurs, associations environnementales, partenaires des territoires (CAUE, CCI, SAFER, SEM, Banque des territoires).
La journée a été rythmée par quatre tables rondes (programme) et un temps du midi qui a permis des échanges entre les participants, notamment autour des stands partenaires présents (résumé de la journée).
L’évènement témoigne de l’intérêt des échanges entre acteurs, de croiser les regards et d’apprendre d’expériences locales ou d’autres territoires. En tant qu’outil foncier local au service des collectivités, l’EPFLO est pleinement mobilisé pour accompagner la trajectoire « Zéro Artificialisation Nette », et plus généralement la sobriété foncière.
Discours introductifs
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Le président de l’EPFLO, Bruno Caleiro, a ouvert la journée en soulignant que les établissements publics foncier ont toujours eu « dans leurs gènes » la lutte contre l’étalement urbain et la limitation de la consommation d’espace. Il a également reconnu que la trajectoire « Zéro Artificialisation Nette » bouleverse les paradigmes et suscite de nombreuses interrogations.
Alain Crémont, maire de Soissons et président de GrandSoissons Agglomération, a rappelé que le lieu de l’évènement, la Cité de la Musique et de la Danse, est situé sur une friche militaire transformée en nouveau quartier, le Parc Gouraud, mixant activités économiques, logements et services publics. La qualité du partenariat avec l’EPFLO a été mise en avant.
Première table ronde // Zéro Artificialisation Nette : où en est-on ?
Intervenants : Laurent Tapadinhas, directeur régional DREA ; Sébastien Alavoine, directeur de l’Agence Hauts-de-France 2020-2040, Région Hauts-de-France ; Philippe Alpy, président de l’association nationale des EPFL, maire de Frasne et vice-président du conseil départemental du Doubs.
Laurent Tapadinhas directeur régional DREAL Hauts-de-France, a présenté les actualités réglementaires des politiques de l’État et les enjeux du Zéro Artificialisation Nette (support DGALN). Il a conclu son intervention sur trois volets d’actions :
- Observer : les outils de connaissances et d’observations (dont le portail national de l’observation), les observatoires locaux du foncier et de l’habitat (décret du 12 octobre 2022), le chantier régional OCS2D (dont l’EPFLO est partenaire)
- Planifier et réglementer
- Accompagner et valoriser : rôle important des EPF, le fonds friches (particulièrement mobilisé dans les Hauts-de-France), les démonstrateurs de la ville sobre et désirable.
Interrogé sur sa perception de l’objectif ZAN, Philippe Alpy, président de l’association nationale des EPFL, maire de Frasne et vice-président du conseil départemental du Doubs, a rappelé que le constat de la consommation des terres agricoles n’est pas nouveau. Situé proche de la Suisse qui concentre les activités à forte valeur ajoutée, le territoire accueille les activités consommant de l’espace. L’objectif ZAN nécessite une approche collective, une solidarité urbain / rural et non des schémas très prescriptifs construits sans concertation.
Concernant la territorialisation des objectifs dans le SRADDET (Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires), Sébastien Alavoine, directeur de l’Agence Hauts-de-France 2020-2040, dit que les modalités et le calendrier sont à discuter. Il observe que la loi a le mérite de générer des discussions entre territoires et au sein des territoires. La conférence régionale des SCoT a rendu des propositions intéressantes fin octobre, dont certaines relèvent de la compétence de l’État comme la prise en compte de la renaturation sur la période 2021-2031 ou la question des grands projets dans le décompte régional. La méthode la Région est le dialogue, avec une concertation sur la territorialisation début 2023.
Concernant le sujet « reconstruire la ville sur la ville ? », Philippe Alpy a témoigné des qualités d’opérations de logements collectifs réalisées en Suisse, quand le modèle de la maison individuelle en extension urbaine reste très présent côté français. Reconnaissant que « l’équation est infernale », il plaide pour un changement de culture radical mobilisant notamment les architectes et promoteurs. Le changement climatique implique d’agir vite, cependant les élus locaux sont divisés sur le sujet du ZAN et de sa territorialisation. Il y a l’attente d’une régulation de l’Etat, mais « l’Etat c’est aussi nous les élus » pour coconstruire et faire remonter les incohérences.
Le sujet est bien celui d’un nouveau modèle d’aménagement pour Sébastien Alavoine, et il est extrêmement complexe pour les élus. Il est alors intéressant de se pencher sur des exemples de projets pour faire autrement, tels qu’une usine verticale à Dunkerque bientôt implantée.
Bruno Caleiro, président de l’EPFLO, souligne la nécessité d’accompagnement des élus, tel qu’une veille foncière pour les logements de demain. Les élus ruraux ont besoin de visibilité et de soutien pour repenser l’aménagement à l’intérieur du village et non plus en extension.
Dans les réactions de la salle, Franck Briffaut, maire de Villers-Cotterêts, dit qu’il faudrait d’abord définir la politique de transport, la politique de logement et la politique d’activités économiques. Didier Malé, représentant le ROSO (association environnementale), souligne le manque de cohérence territoriale, que des friches existent et qu’il y a de nombreux projets de bâtiments logistiques non reliés au Canal Seine Nord Europe. Sébastien Alavoine précise que le sujet est bien identifié au niveau de la Région et qu’il y a plusieurs types de logistique.
Jean-Yves Cannesson, président de la commission aménagement du CESER, qui représente la société civile, vient « comme tout le monde avec des questions ». Les élus vertueux se sentent pénalisés, les milieux économiques sont inquiets avec l’enjeu de réindustrialisation. La densité est une piste, tout comme l’adaptation des outils juridiques et fiscaux. Par ailleurs, le terme de « ZAN » n’est pas vendeur et plutôt négatif.
Michèle Fusselier, vice-présidente du département de l’Aisne, dit que les élus locaux ont été amenés ces dernières années à changer leurs pratiques. Un temps d’acceptation est nécessaire et nécessite une information très précise. Elle termine son propos en disant que « sobriété et bien-être peuvent se conjuguer ensemble »
Pour conclure Philippe Alpy dit qu’il faut « faire le pari de l’intelligence », investir dans l’ingénierie. Les EPF sont à avoir dans la boîte à outils.
Deuxième table ronde // ZAN, comment passer à l’action…et avec quels moyens ?
Intervenants : Alain Crémont, président de GrandSoissons Agglomération, maire de Soissons ; Valère Pelletier, directeur-adjoint de l’EPFLO ; Nathalie Tannière, directrice de la SEDA (Société d'Equipement du Département de l'Aisne).
Valère Pelletier, directeur-adjoint de l’EPFLO, indique qu’une friche peut être tout type de terrain, bâti ou non bâti : cela dépasse l’image de l’ancienne usine. Le sujet des friches est devenu prégnant pour retrouver du foncier sans s’étendre, et l’EPFLO s’occupe de tout type de friches. Ce sont des dossiers complexes où sont déployés plusieurs moyens, dont une ingénierie conséquente et multi-acteurs où l’EPFLO joue un rôle d’ensemblier. Il y a le besoin d’affiner le projet et les usages souhaités, dans une démarche itérative avec les analyses techniques des possibilités.
Alain Crémont, président de GrandSoissons Agglomération et maire de Soissons, dit que le partenariat avec l’EPFLO apporte également des financements et du temps pour agir. L’évolution de l’outil a ouvert le champ des possibles et 23 M€ sont engagés sur différents projets. Face à la désindustrialisation, plusieurs projets de requalification existent : Focast-Baxi (usages économiques, sportifs, culturels ; avec une partie en renaturation), le quartier gare avec le pôle automobile (qui a fait l’objet d’une déconstruction partielle), la friche BSL avec le bâtiment P4. Concernant le projet d’habitat des anciennes pépinières, l’apport de l’expertise foncière de l’EPFLO est utile à la collectivité.
Nathalie Tanière, directrice de la SEDA (Société d'Équipement du Département de l'Aisne), illustre l’utilisation de la concession d’aménagement pour la friche BSL sur les bâtiments P1, P2 et P3. Des cellules artisanales sont commercialisées, le site retrouve ainsi une vocation économique. La concession d’aménagement est un outil pour avoir une bonne anticipation des équilibres dépenses / recettes. Les concessions peuvent être en rénovation urbaine et requalification de friches. L’exemple d’un îlot à Château-Thierry montre l’importance du traitement du cœur d’ilot avec de l’habitat insalubre non visible sur rue. Des études pré-opérationnelles peuvent être réalisées pour établir la feuille de route pour la collectivité, certaines concernent des opérations avec l’EPFLO.
Vincent Samain, chargé d’étude à la CCI de l’Oise, pose une question sur les derniers exploitants et le dispositif de tiers-demandeur. Valère Pelletier explique que ce dispositif n’est pas l’outil préférentiel mais qu’il est utilisé. Il s’agit de répartir les charges et d’éviter deux séries de travaux, l’exploitant étant tenu de remettre en état pour un usage industriel seulement.
Alan Segur, chef de projet Petites Villes de Demain, pose la question de l’adhésion d’une commune à l’EPFLO sans passer par l’EPCI, ce qui n’est pas possible du fait des textes législatifs comme l’explique Jean-Marc Deschodt, directeur de l’EPFLO.
Troisième table ronde // foncières, tiers-lieux : des modèles fonciers innovants qui participent à l’objectif ZAN
Intervenants : Philippe Vansteenkiste, directeur de La Foncière 74 et de l’EPFL de Haute-Savoie ; Jean Karinthi, co-fondateur du Tiers-Lieu l’Hermitage.
Philippe Vansteenkiste, directeur de La Foncière 74 et de l’EPFL de Haute-Savoie, témoigne de l’expérience d’un territoire sous pression. Il existe un effet spéculatif qui impacte le logement, le commerce, l’industrie et l’agriculture. L’EPFL a fait un diagnostic sur le logement : il existe un écart conséquent entre le locatif social et prix du logement libre (plus de 5 000 €/m²). Les politiques publiques ciblées sur le PSLA et l’accession sociale pour répondre à cet écart étaient « one-shot », car le ménage aidé cédait ensuite avec une plus-value, obligeant la collectivité à refaire un effort pour créer une nouvelle offre d’accession sociale. Dans le domaine économique, il a été constaté que le coût d’aménagement n’est pas couvert par le prix de cession, avec 33% d’aides publiques. Ainsi, le modèle de Genève a été étudié, où 80% du foncier appartient à une fondation publique. Des « droits de superficie », équivalent en France à un bail emphytéotique, sont accordés. Si l’entreprise a besoin de se développer, elle peut disposer d’autres terrains. En revanche, il n’y a pas d’action sur le logement, ce qui se répercute en France. Ainsi, la Foncière 74 (Haute-Savoie) traite du logement via un Organisme Foncier Solidaire, et intervient également pour le foncier économique, commercial, les espaces naturels et agricoles. La Foncière n’est qu’un outil au service d’une politique publique soutenu par les collectivités membres. Par le biais du démembrement de propriété (Bail Réel Solidaire pour le logement, baux emphytéotiques et à construction pour les Zones d’Activités Économiques, bail commercial), la Foncière a une lecture systémique, horizontale du foncier et sort de la logique de zoning.
Le sujet des tiers-lieux en milieu rural partage des problématiques avec les foncières selon Jean Karinthi, co-fondateur du Tiers-Lieu l’Hermitage. Situé à la frontière de l’Oise et de l’Aisne, les bâtiments d’habitation du site de l’Hermitage étaient invendables, il existe d’autres sites similaires en milieu rural qualifiables de friches. Le tiers-lieux l’Hermitage regroupe plusieurs projets : locaux pour des séminaires sur les transitions (moteur économique du site), maraîchage, micro-brasserie, société d’aquaponie, café, activités d’animation autour du numérique. Le modèle est réplicable, mais nécessite la prise de participation des collectivités dans les fonds propres. L’Hermitage accompagne des études de tiers-lieux. Il y a des partenariats possibles avec l’EPFLO, la Banque des Territoires, des foncières. Créer une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC) permet de regrouper les acteurs.
Quatrième table ronde // préparer les stratégies foncières…et concrètement ?
Intervenants : Pierre Caurier, Directeur Général des Services, CA Chauny-Tergnier-La Fère ; Bruno Stoop, directeur du CAUE de l’Aisne ; Benjamin Oury, vice-président de l’agglomération de la région de Compiègne.
Pierre Caurier, Directeur Général des Services de la CA Chauny-Tergnier-La Fère, dit que le ZAN est aussi une opportunité pour des implantations sur le territoire, qui dispose de foncier, face au développement concentré dans les métropoles les dernières années. En tant que territoire dit « intermédiaire » devant privilégier le développement endogène, il y a désormais des demandes exogènes. Mais avec le ZAN il « faudra aller chercher les friches », ce qui est déjà initié.
Le Plan d’Action Foncière, qui concerne l’habitat, a été lancé pour aider à mettre en œuvre le Programme Local de l’Habitat en mobilisant le bâti ancien et le foncier délaissé, dont les dents creuses (1 400 identifiées dont 240 maitrisées). Il s’agit d’un atlas foncier, avec un guide des procédures, pour faire un état des lieux à l’aide de cartes. Les contraintes sont indiquées, ainsi que les atouts (commerces, équipements). Les volontés politiques ont été identifiées, ainsi que les priorités pour cadrer les efforts financiers. Interrogé sur la mise en œuvre et les outils, Pierre Caurier dit qu’il existe une palette de solutions (études, taxation des logements vacants, l’EPFLO qui accompagne la négociation par exemple, la SEDA, …)
Benjamin Oury, vice-président de l’Agglomération de la Région de Compiègne, dit que le ZAN préoccupe la collectivité. L’agglomération considère qu’elle a été « bon élève », ayant déjà requalifié ses friches. Comme le territoire est attractif, cela pose des questions sur la capacité de création de logement (dont la question du maintien de la population avec le desserrement des ménages) et d’entreprises, ainsi que de pérenniser les entreprises existantes qui souhaitent se développer. Les réunions des SCoT ont permis de faire remonter plusieurs questions comme celle des grands projets.
L’agence d’urbanisme a appuyé la planification stratégique avec le Plan local d’Urbanisme Intercommunal, intégrant le Programme Local de l’Habitat (PLUi-H). C’est un fil conducteur partagé par les communes. Sans PLUI-H, Benjamin Oury indique qu’il serait notamment compliqué de gérer les parcs d’activités, qui sont souvent sur plusieurs communes.
Bruno Stoop, directeur du CAUE de l’Aisne, explique que le CAUE joue un rôle de pédagogie, d’accompagnement pour les projets avec l’apport d’un conseil amont gratuit. Il y a plusieurs sollicitations de communes « Petites Villes de Demain », et deux exemples de conseils sont présentés. A St-Erme-Outre-et-Ramecourt, il s’agit d’un appui pour définir le projet de territoire et avoir une vision globale recensant les différents projets. Pour La Fère, présenté par Philippe Avice, architecte conseil au CAUE de l’Aisne, le conseil concerne un ilot où un diagnostic et des scénarios de principes d’aménagement ont été proposés (opération où interviennent également l’EPFLO et la SEDA).
Didier Malé, président du ROSO, demande si le canal n’est pas une contrainte mais plutôt une opportunité à traiter dans le cadre d’un inter-SCoT avec les autres EPCI concernés par le canal, notamment pour mobiliser les friches industrielles des autres territoires.
Jean-Francois Bucco, directeur de l’EPFL de Loire-Atlantique, estime qu’au-delà de l’acceptabilité des élus du ZAN se pose la question de l’analyse de l’équilibre économique des opérations, et demande dans quelle mesure cela est fait. Bruno Stoop précise que les architectes du CAUE mènent des projets par ailleurs et ont donc des notions d’équilibres financiers sans faire de chiffrage. Il sera fait ensuite par des structures comme la SEDA. Pour Pierre Caurier, l’équilibre financier passe par la valorisation des terrains mais elle est parfois insuffisante. Il faut alors prioriser les sites pour décider où apporter des fonds publics. Enfin, Benjamin Oury confirme que le bilan pour les friches est toujours difficile à appréhender. Dans ce contexte, le PLUih permet de prioriser les zones et planifier dans le temps le budget d’aménagement de l’agglomération pour absorber les déficits existants.
Clôture
Jean-Marc Deschodt a résumé les éléments clés de la journée. L’EPFLO joue un rôle d’ensemblier d’acteurs, et la journée constitue l’occasion de tisser des liens pour agir. Les stratégies foncières ne sont pas linéaires, se construisent au fur et à mesure : « on avance en marchant ».
Bruno Caleiro, président, remercie l’équipe, les participants, les intervenants et Alain Crémont pour l’accueil de l’évènement. Pour conclure, il dit que le ZAN n’est pas le « Zéro Administration Nette » et invite à avancer ensemble.